L’ACHAT IMMOBILIER

Démarche empreinte d’émotion s’il en est, l’achat immobilier peut parfois s’avérer stressant tant les enjeux financiers sont importants. Démystifions ensemble cette étape de vie qu’ont déjà franchi plus de 35% des ménages en Suisse. Comment cela se passe-t-il ? Que puis-je acheter en fonction de mes revenus et de mes fonds propres ? Ou chercher ? Qui contacter ?

Voici les 6 étapes principales d’un achat immobilier :

1. Définir son potentiel d’achat

Voici ce que vous devez savoir sur les bases du financement immobilier :

En règle générale l’apport de fonds propre doit couvrir au minimum 20% du prix d’achat du bien. Il peut également être plus élevé, mais parmi vos fonds propre, 10% au moins du prix de vente ne doit pas provenir de votre 2è pilier.

À cet apport de fonds propres devront s’ajouter les frais de notaire et émoluments du registre foncier (en tout environ 5% du prix d’achat dans le canton de Vaud), à payer en cash également.

Le reste, soit en général les 80% restants constituent le montant de l’hypothèque.

Le total des intérêts hypothécaires (calculé sur une base théorique de 7% en général) ne doit pas excéder le tiers de vos revenus.

2. La recherche du bien de vos rêves

Maintenant que vous connaissez votre potentiel d’achat, vous allez pourvoir vous lancer (ou NOUS lancer) à la recherche du logement de vos rêves !

Dans un premier temps, élaborez vos critères et définissez lesquels sont indispensables, importants ou au contraire un luxe dont vous pourriez vous passer.

Définissez au moins :

• La surface dont vous avez besoin (en m² ou en nombre de pièces)
  Dans le canton de Vaud, la cuisine ne compte pas comme une pièce, si vous avez besoin d’un salon et de 2 chambres, il vous faudra donc 3 pièces au minimum.
• La zone de recherche
  Si vous ne connaissez pas bien la région, n’hésitez pas à consulter nos descriptifs des villages, vous y trouverez plein d’informations intéressantes sur l’essence des communes de la région.
• Le budget maximum que vous voulez vous fixer pour cette acquisition

En visant la lune, on multiplie ses chances d’atterrir sur une étoile…

Alors projetez-vous, quel serait le logement de vos rêves ?

Une fois vos critères déterminés, nous vous aidons volontiers dans vos recherches ! Vous pouvez nous communiquer vos besoins par téléphone ou grâce à ce formulaire.

Nous vous avertirons par courriel aussitôt qu’un bien correspondant à vos critères se présentera !

4. Entourez-vous de professionnels.

S’entourer d’un conseiller en immobilier peut s’avérer judicieux surtout si votre recherche est un peu spécifique : bien ancien avec travaux, immeuble de plusieurs appartements,

4. Les Visites

Une fois vos critères de recherche définis, et une première sélection de bien intéressants faite, vous allez pouvoir commencer les visites !

Assurez-vous d’avoir assez de temps à disposition pour cela, de ne pas arriver stressé à une visite… vous risqueriez de ne pas vous rendre compte du potentiel d’un objet.

Observez les alentours du bien proposé, projetez-vous…

Le véritable coup de cœur est rare et se présente rarement deux fois… il est donc précieux. Si vous le rencontrez, ne perdez pas de temps…

Vous n’êtes peut-être pas les premiers à visiter et si le bien vous a tant plu, il y a fort à parier que ce soit le cas pour d’autres acheteurs.

Manifestez rapidement votre intérêt au moyen d’une offre (conditionnée par exemple à une seconde visite où au financement), vous ferez ainsi partie des

Je n’ai pas de coup de cœur, c’est grave docteur ?

Comme énoncé plus haut, le « coup de cœur » c’est rare, ça n’arrive donc pas à tout le monde.

Si vous n’avez toujours pas ressenti de palpitations intenses après plusieurs visites, ne vous en faites pas !

Attendez encore ou faites appel à un autre organe de confiance : votre cerveau !

Analysez la situation, quel est le potentiel d’économie à l’achat, combien pourrez-vous revendre l’objet le cas échéant, la distance avec votre lieu de travail est-elle vraiment insurmontable ?

Une seconde visite des objets écartés de prime abord peut vous permettre d’appréhender les choses sous un nouvel angle.

(Nous préconisons d’organiser la seconde visite à une heure différente. Par exemple, si vous avez visité le matin, revenez en fin de journée vous imprégner d’une ambiance nouvelle!)

5. Je fais une offre !

Vous avez visité plusieurs objets et voilà : l’objet « coup de cœur » ou l’achat « de raison » est là !

En parallèle à votre offre, si ce n’est pas encore fait, prenez connaissance de tous les documents annexes concernant l’objet convoité.

En voici une liste non exhaustive :

• Pour un objet individuel
  • L’extrait du registre foncier, ses servitudes et éventuels gages immobiliers
  • La zone où se trouve l’objet (zone villa, zone de village, potentiel d’agrandissement, constructibilité des parcelles voisines…)
  • Les charges inhérentes au bien (estimatif du montant des factures d’électricité, chauffage, etc.)
• Pour un objet en PPE
  • L’extrait du registre foncier de l’immeuble de base ainsi que du lot de PPE en particulier
  • Les plans
  • Les 2 derniers PV des assemblées générales de copropriété
  • L’acte constitutif de PPE
  • Le détail des charges PPE, comptes d’exploitation et état du fonds de rénovation
• Si vous achetez sur plan
  • Le descriptif technique
  • Les plans détaillés
  • Les charges prévisionnelles
  • La date de livraison prévue
• Si vous achetez un terrain
  • L’extrait du registre foncier, ses servitudes et éventuels gages immobiliers
  • La zone dans laquelle il se situe
  • Le coefficient de construction (CUS ou COS)
  • Le règlement de construction de la commune
  • Le plan d’affectation

Vous connaissez maintenant le bien sous toutes ses coutures et vous êtes en mesure de formuler une offre ferme.

Comment rédiger mon offre d’achat ?

Votre offre d’achat contient principalement :

• Vos coordonnées
• La désignation exacte du bien (Adresse, n° de parcelle)
• Le prix d’achat proposé
• La durée de validité de l’offre
• Les conditions de réserve
• Octroi d’un financement
• Étude des documents complémentaires
• Résultat d’une analyse (amiante, CECB, etc.)

Votre offre a été soumise au vendeur, commencent alors les négociations… offre, contre-offre (parfois re-offre et re-contre-offre). Si tout se passe bien (et nous vous le souhaitons !) un terrain d’entente est trouvé et vous mènera à la prochaine étape…

6. La signature chez le notaire

En tant qu’acheteur, dans la mesure où le règlement des frais vous achat vous imncombe, c’est à vous que revient le choix du notaire (si vous n’avez pas encore de notaire attitré, nous pouvons vous conseiller des études dans la région).

Nous coordonnons pour vous la préparation de l’acte de vente chez le notaire, il ne vous reste plus qu’à vérifier le projet et vous rendre à la signature avec vos papiers d’identité.

Les deux formes les plus courantes d’actes sont l’acte de vente directe et l’acte de vente à terme (avec droit d’emption).

Dans le premier cas, la propriété est cédée au moment même de la signature, ainsi, les clés sont remises le jour-même. (Cela implique le montant total de la transaction soit versé sur le compte du notaire avant la signature)

Petite parenthèse, mais qui nous semble importante à relever… Ni l’agence, ni le vendeur n’encaissent d’argent directement. Le montant de la transaction est versé intégralement sur le compte du notaire pour garantir la présence des fonds au moment de la signature et assurer le payement de certains impôts et taxes découlant de l’achat/vente.

Dans le cas d’un acte de vente à terme avec droit d’emption (= droit d’achat), une première signature intervient, lors de laquelle les acheteurs et les vendeurs conviennent de la transaction à une date ultérieure (pour laisser le temps à chaque partie de déménager sereinement, par exemple). Attention, il ne s’agit pas là d’une promesse d’achat mais bien d’une vente ferme et irrévocable dont la date d’exécution finale, la réquisition de transfert, est différée dans le temps.

Dans ce cas l’acheteur effectue en général un versement de l’ordre de 10 à 20% du prix d’achat sur le compte du notaire avant la première signature et le solde du prix de vente est payé à la réquisition de transfert.

La signature d’un acte de vente se fait devant notaire, en présence de toutes les parties (à moins que l’une d’elle ne décide de se faire représenter au moyen d’une procuration officielle) et de l’agence qui a mis les acheteurs et vendeurs en contact.

La signature d’un acte de vente chez le notaire est un moment d’émotion intense que ce soit pour les acheteurs qui voient se concrétiser le rêve d’une vie ou pour les vendeurs pour qui une page se tourne. Nous vous conseillons là aussi de prendre le temps nécessaire pour que cet instant reste gravé dans vos mémoires de manière positive. Si vous avez l’occasion de prendre une demi-journée de congé pour apprécier comme il se doit votre nouveau statut de propriétaire, vous ne le regretterez pas.

7. Le déménagement

Ça y est ! Vous êtes propriétaire ! Félicitations !

Un dernier conseil avant de vous laisser préparer vos cartons et afin que votre emménagement se passe pour le mieux, n’oubliez pas d’avertir:

☐   Votre régie / vos propriétaires (à l’avance ! – voir votre bail et ses conditions)
☐   Le contrôle des habitants
☐   Votre opérateur téléphonique
☐   Votre fournisseur d’accès internet
☐   Services communaux (gaz, eau, électricité – souvent pris en charge par la régie)
☐   L’office des impôts
☐   Le Service des Automobiles et de la Navigation (SAN)
☐   Votre/Vos banque/s
☐   La Poste
☐   Les Assurances / Caisses de pension
☐   Serafe
☐   Votre Employeur
☐   Les écoles / Jardins d’enfants
☐   L’administration militaire
☐   Le Registre du Commerce
☐   Abonnements journaux, revues
☐   Vos parents et amis
☐   Vos voisins (les anciens comme les nouveaux afin d’être bien accueilli)

Les présentes informations sont remises à titre informatif, en vue de survoler le déroulement standard d’un achat immobilier. Les démarches peuvent bien entendu varier selon les cas et s’avérer plus complexes. Pour les cas plus particuliers, nous sommes naturellement à votre disposition pour des explications plus spécifiques et détaillées.